商品房预售合同生效条件

在房地产行业的交易过程中，我们会涉及到许许多多不同类型、不同作用对象以及不同效力的合同，它们根据角色的不同发挥的重要性也是不一样的，但是每一份合同都可以帮助我们保障自己的合法权益，因此都需要加以重视。比如今天分析的商品房预售合同，关于它生效的条件就包括了主体合格、意思表示真实、内容和形式合法这三个部分的内容。一、商品房预售合同生效条件品房预售合同的有效条件包括:主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在这些有效条件中,当事人的意思表示真实和内容合法并没有特殊之处,可以按照合同法的一般原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上,商品房预售合同有其特殊性。(一)商品房预售合同的主体必须合格商品房预售合同的主体双方为预售方和预购方。我国现有的法律、法规,对商品房预售合同的当事人双方都有条件的限制和要求。预售方应当具备的条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定,商品房预售合同的预售方应当具备下列条件:(1)预售方必须是经过批准设立,并在工商管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。但是,如果不具备房地产开发经营资格的企业,在《城市房地产管理法》施行之前,与他人订立了商品房预售合同,而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格,则可以认定合同有效;(2)预售方必须交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。但在《城市房地产管理法》施行之前,预售方没有取得土地使用权证书,但投入了一定的开发建设资金,进行了施工建设,并与他人订立了商品房预售合同,而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的,则可以认定合同有效;(3)预售方必须取得建设工程规划许可证,投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)预售方必须取得商品房预售许可证明。但在《城市房地产管理法》施行之前,预售方没有取得商品房预售许可证明的,而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的,则可以认定合同有效。2、预购方应当具有的条件。从理论上讲,预购方必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外,有两种情况:(1)根据《城市商品房预售管理办法》的规定,预售方向境外预售商品房的,应当提交允许向境外销售的批准文件;(2)根据人民法院在1993年《全国民事审判工作座谈会纪要》:“无当地户口的人购买城镇房屋,对于符合本地区房屋买卖法规规定的,可以认定买卖有效。”无当地户口的人买卖本地城镇房屋将取决于当地政府制定的房屋买卖法规。(二)商品房预售合同的形式必须符合法律的规定根据法律的有关规定,商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中,商品房预售合同一般采取标准合同的形式,具体条款由预售方事先拟定,主要内容包括:双方当事人的情况;预售商品房的基本情况(如商品房的坐落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等);预售商品房的价格及支付办法、期限;交付房屋的日期;违约责任及免责条件;纠纷的解决方式等。根据《城市房地产管理法》的规定,当事人订立商品房预售合同后,预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》亦规定:“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”虽然合同的重要性不言而喻，但是在实际生活中，还是有很多朋友明明事前签署的合同，但是真正发生纠纷的时候却依旧无法有效利用合同来保障自己的权益利益。原因可能是因为合同不符合规范，无法生效。比如上文举例的合同生效必须具备的三个因素——主体合格、意思表示真实、内容和形式合法，它们就是缺一不可的条件，也是需要大家明确学习对象。

南京商品房预售条件和步骤有哪些?

商品房预售是现在很多开发商都会采取的销售形式，主要是为了筹集建设资金。那么，2016年商品房预售有哪些条件?开发商满足哪些条件才能进行商品房预售?商品房预售的步骤有哪些?下面小编为大家介绍南京商品房预售条件和步骤!一、南京商品房预售条件及步骤房屋预售虽然是一种可行的销售方式，但如果管理不善，极易导致投机行为，损害消费者的正当权益。为此，《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下全书简称《城市房地产管理法》)专门对房屋预售的条件作出了规定。根据该法第四十四条第一款的规定，房屋预售应当符合下列条件：第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域，从而达到预售的目的。第二，持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下，房屋建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。第三，按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。二、南京房屋预售一般应经过以下步骤第一，预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证;第二，预售人办理预售登记，领取预售许可证;第三，预售人同预购人签订商品房预售合同;第四，预售合同登记备案;第五，房屋交付后，办理产权登记。三、南京商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)取得商品房预售许可证。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活动。以上就是小编为大家整理的商品房预售条件的相关内容，希望对大家有所帮助。在购买商品房时不仅仅需要注意预售条件，还要注意如何确定商品房预售效力，商品房买卖违约要承担什么责任?了解这些能够对购房者有着更大的帮助。