违约交房

　　违约交房分为两种情况。

　   1.延期交房

　　延期交房是指开发商虽然没有在合同约定期限内把房屋交给业主，但是发出了书面形式的说明，告知业主交房因某种原因将延期，并提及违约金事项。这种情况下，开发商按合同或者相关法律政策将赔偿一定的违约金，再次约定交房时间超过合同规定时间三十天的，业主有权申请退房。

　　2.逾期交房

　　逾期交房可分为两种情况。

　　1)逾期交房一是指开发商在合同约定期限内未完工且没有发出任何通告通知业主的。在这种情况下业主可进行催告，催告后开发商仍未回应的或双方未达成共识的，自催告日起三个月后(不超过一年)，业主可要求解除合同。

　　2)在规定日期内将房屋交付给业主，但未达成入住条件的，视作逾期交房。

　　达成入住条件的标准是开发商发给业主《建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;承诺的水、电、气全部开通，提供的房屋装修也要求达到标准。以上两点未达到的视作未达成入住条件。也就是说，在规定期限内未达到入住条件的，也算作违约、逾期交房。

　　1)违约赔偿金。开发商违约交房的，需支付业主一定的违约交房赔偿金。如果双方签订的购房合同中有此约定，则应按照合同规定赔付，若业主对合同规定赔偿不满意，可向法院申诉，由法院裁决赔付增减;如果双方签订的购房合同中无此约定，则应按照法律相关规定进行赔偿事宜。

　　2)解除合同并退款。按照双方签订的购房合同，开发商违约期限超过约定时间的，业主有权要求解除合同，开发商应在规定日期内全数归还房款并支付违约金。如果合同中没有解除合同和退款的约定，则在业主对交房进行催告的三个月后(不超过一年)，业主拥有解除合同的权利，开发商仍不应答的，业主可向法院上诉。

  　　1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。  

  　　2.  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。  

  　　3.《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。  

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