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沈高达

物业用房要求有哪些?

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首先明确物业管理用房,是指房地产开发建设中按照有关规定建设的,由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体,用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。
在实践中物业管理用房包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。
根据国务院的《物业管理条例》第38条规定:“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”本条第1款规定由建设单位所配置的物业管理用房的所有权属于业主,而不属于建设单位、物业服务企业。但需要注意的是,业主对物业管理用房所享有的所有权不是民法上的单一所有权,而是一种建筑物的区分所有权;不是为某一业主单独所有而是由全体业主共有。
第2款是对物业管理用房的用途的规定,物业管理用房的用途是特定的,物业服务企业实施物业管理的,可以使用物业管理用房,但无权改变物业管理用房的用途。在特定情况下,有些物业管理区域内的物业管理用房确有空余,如不改变用途,实属资源浪费,则经业主大会同意并办理相应手续后,也可以改变用途。

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第一,物业用房是指物业服务企业为了管理物业项目,用来办公、仓储物资、值班和居住的房及设备设施的配套房屋。如物业办公室、物业员工食堂、物业员工宿舍、维修备料库房、高低压配电室等等。
第二,物业用房没有独立产权,其面积是分摊到各个业主购买的房屋面积之中的公摊面积之内的。换句话说,物业用房属于全体业主的共有财产。物业公司在《物业管理合同》的有效期内,拥有上述房屋的免费使用权,但是没有产权。
谨记一点,新建住宅小区内的所有建筑物,只要满足房屋测绘规范,都计入建筑面积,所以都有产权。但有产权不意味着就可以出售。只有属于商品房概念的、独立成套的房屋,在法律上才可以出售。每套住宅的分摊面积,只限于本栋楼内、专为本楼栋居民提供服务的空间,如电梯、楼道、电梯保养间(在屋顶上)等,才参与分摊面积。垃圾房、水泵房、变电房、门卫间、会所、物业用房、业委会用房,等等诸如此类的房屋,大多独立成幢,有产权但不能出售。小区医疗卫生、教育用房、变电房、煤气调压站等房屋,若被限于专用,则也是不可售的。
所以,开发商的可售面积小于开发量。
物业公司或管理处,只是小区业主某个时期招聘来的临时“佣人”,它的用房,如同大户人家在自家别墅里主人辟出一间房专作“保姆房”,一样的道理。
一言以蔽之,凡被限定于特定用途的房屋(以房产权属登记为准),无论产权归属,都不可售。商品房楼内的空间,用途是为部分业主提供服务的的公共部位(注意,不是独幢的公共房屋),才参与这部分业主房屋建筑面积的分摊。

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物业经营用房是指物业公司为管理项目而必要的办公室、接待室、会议室、工具储藏室等,还有物业后勤需要的餐厅、厨房、宿舍等。业主委员会成立后,还需要给业委会提供一间办公室。
物业管理条例指出,开发商在承建项目时,必须规划处物业管理用房。
北京市物业管理实施细则更约定了,物业管理用房中,地面建筑不得小于150平米。

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