二手房业主违约怎么办 四大案例告诉购房者维权方法

我们大家都知道随着现在房价政策的改革，即使政府能够在一定程度上抑制房价的过度攀升，但是房价也只是将涨价的速度放缓了一些，并不会有下降的趋势，所以很多人就会希望尽快购房，而房主看见房屋一夜之间房价上涨的情况，会违约的不在少数，所以也会导致二手楼交易纠纷案件的增加，那么今天我们就来教大家一些方法，以便大家在交易时能够维护自己的合法权益。案例一：业主坐地起价30万被判决强制过户吴小姐与胡先生于2014年11月27日，通过深圳市某地产中介公司签订了《二手房买卖合同》。该合同约定吴小姐购买吴先生位于深圳市南山区深南路某小区的房产，合同总价款200余万元。依据合同的约定，吴小姐于2014年11月支付定金600000元人民币，胡先生于2014年12月将涉案房产交付给吴小姐占有使用。后吴小姐在过年期间又支付部分房款，2015年3月，双方在建设银行办理建设银行办理了70余万元的资金监管。后吴小姐取得70余万元的银行贷款承诺书，并代为支付担保赎楼费用将房产赎出。然而，2015年3月吴小姐要求继续履行合同协助办理房屋过户手续，但胡先生却以房屋价格上涨为由，要求吴小姐多支付购房款30万元，否则拒绝协助办理房屋过户手续。吴小姐在同意适当增加的基础上，胡先生仍然拒绝。2015年4月吴小姐提出诉讼：请求判令胡先生继续履行双方所签订的《二手房买卖合同》，并将涉案的房产过户至吴小姐名下。经过审理，一审法院认为：吴小姐已经履行了合同的付款义务，涉案的房产也已经赎出红本在手，房产也已经交付给其实际占有使用，胡先生提出的加价理由不成立，应该完整的履行合同义务。吴小姐已经履行了主合同义务的情况下，胡先生并无单方解除合同的权利，故对于被告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。案例二：卖家反价被判赔成交价20%违约金买卖双方于2015年3月14日签订买卖合同，卖方同意将深圳某套住宅出售给买方，房屋建筑面积为88平方米。约定的成交价格为220万元。合同成交当日买家支付了10万元定金，并在3月30日办理资金监管，监管金额为49万元。2015年4月20日银行出具贷款承诺书。然而，3月30日房地产新政调整，深圳房价暴涨。卖方于4月22日发出解约通知书，理由是“涉案房产存在口头租约，租客不同意提前搬迁，并主张优先购买权”。2015年5月5日买方起诉卖方。经过审理，深圳市龙岗区人民法院一审判决认为，双方的合同中明确约定卖方要保证承租人放弃优先购买权并保证交楼前解除租赁合同，卖方现在又以承租人拒绝解除合同等理由单方面解除合同，已经构成违约。由于该房产存在其他纠纷,继续履行合约强制过户的条件已不存在。因而一审法院判决按照成交价的20%来承担违约责任，卖方返还10万元定金、赔偿违约金44万元。同时4600元受理费以及3220元保全费也均由卖方承担。案例三：卖家违约想赔定金了事法院判决继续履行合同2015年3月8日，买方与卖方签订了买卖合同。合同约定卖方将罗湖区某小区园住宅转让给买方，交易价格为215方。买方在当天支付了5万元现金。2015年的4月3日，双方签署了《二手楼交易资金监管协议》，买方将首期款人民币57万元存入银行的监管账号中。但是到2015年5月3日，卖方却忽然反价，并通知银行终止资金监管。但在此时，银行已经出具了贷款承诺书。卖方在决定违约后也提出按照违约条款双倍返还定金、即10万元来解决纠纷。但买方没有同意，向法院提起诉讼，要求继续履行合同，同时要求对方赔偿损失人民币20万元。经深圳市罗湖区人民法院审理，一审判决认为，双方签订的合同，是双方真实意思的表示，内容不违反法律与行政法规的强性规定，是有效的合同，各方当事人均应严格履行。原告已经履行了支付定金、首期款、提出贷款申请等义务，且被告也承认银行已经发贷款承诺函，承诺货款150万元。这足以表明原告已经履行合同项下的义务。被告却明确表示不予继续履行合同，已经构成违约，应当承担违约责任。但原告沒有提供相应损失凭证，再加上被告在拒绝履行卖房义务之后，主动要银行解除资金监管，并积极寻求和解，已经尽到止损的义务，因而法院没有支持原告提出的赔偿请求。案例四：法院调解继续履行合同2015年1月17日某居间公司居间，巫某向被告杨某购买龙岗区吉华路某花园房产，成交价255万元。巫某当天签约支付定金2万元，3日内支付定金3万元。4月15日前监管首期款，并申请银行按揭贷款。杨某在签约当日将房产证交居间公司。同时双方签订了《合同主体变更确认书》。杨某同意将买方姓名变更为巫某，由巫某继续履行合同的相关义务。合同签订后，居间公司保证人向杨某支付定金5万元，买卖双方也按约在银行监管首期款82万元。后银行要求追加监管首期款24万元。然而，当巫某按要求将该款打入银行监管账号后，杨某却想反价拒绝配合签字。经过多次催促和商量之后，杨某依然坚持不签字。随后，巫某将其告上法院。要求其继续履行合同将房产过户，并要求其承担延迟履行违约金。在法院主持调节之后，经过协商，双方达成和解，法院出具民事调解书。在上文中，我们为大家介绍了四个有个卖方违约的案例及相关的处理办法，我们知道卖家之所以会违约，还是因为一天一个价的房价，一夜之间卖家发现自己的房屋价格又攀升了几十万，就自然而然被利益冲昏了头，即使违约也要多赚一点钱，所以我们希望大家在阅读完这些案例之后，能够尽可能地了解如果自己遭遇到了这种情况应该怎样面对和处理，希望大家都能够维护自己的权益。

二手房合同纠纷常见类型和解决方法

二手房交易在房地产市场上也是非常的活跃，在二手房交易的时候，虽然有签订相关的合同，但是也可能会出现与合同不符的情况，出现合同纠纷问题。对于非房地产行业的人来说，在二手房交易的时候遇到合同纠纷的时候就会惊慌失措，不知道该如何解决。本文介绍了常见二手房合同纠纷类型和解决方法知识，大家可以看看都有哪些问题。常见二手房合同纠纷类型和解决方法一、房价上涨过快，卖家毁约引起的纠纷的解决办法：1、如果仅仅是签订了《购房意向书》，如果《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款，这些主要条款有：价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等，则可视为签订了《房屋买卖合同》，买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，要求卖家承担违约责任。要求解除合同的，可选择定金罚则，要求卖家双倍返还定金，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过，大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。2、如果已经签订了《房屋买卖合同》，可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。二、买家贷款出现障碍引起的纠纷的解决办法。买家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因，贷款不足。在这两种情况下，都会造成买家没有足够的资金按时支付房款，通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如买家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由买家来承担。为避免这类纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，买家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。三、交易税费计算出现误差而产生的纠纷的解决办法。由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强，缴纳标准经常会发生变化，所以一定要及时了解缴纳标准。关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：一是双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。二是约定由买家来承担所有税费，卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产，因历史遗留问题，可能欠缴税费，更应注意此类风险。三是做低房价，即“阴阳合同”，“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。四、由于支付定金而引起的纠纷的解决办法。在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：一是付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买家违约的话，卖家可以没收定金;卖家违约的话，买家可以要求双倍返还定金。二是付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都可以要求解除定金合同，卖家应当返还定金(不是双倍返还)。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。三是付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，卖家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。五、中介费支付引起的纠纷的解决办法。一、由第一家中介带看房并签了《看楼确认书》，但价格没有谈下来，后来看到这套房子在其他中介也挂牌，而且价格也能谈下来，这样通过其他中介成交。此时，第一家中介如果说你利用他的房源成交，要求付他佣金。实践中，第一家中介主张佣金，鲜有法院、仲裁机构获得支持的。二、私自成交。买卖双方为了节省交易成本，在通过中介促成签订了房屋买卖合同后，避开中介，私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则，损害了中介作为居间方的利益，跳中介后可能被中介告上法院要求赔偿。三、“飞单”，为了节省中介费用，中介业务员私下与客户达成协议，不通过中介公司而是私自收取佣金，或者在第一间中介行签了《居间协议》后，又跑到另一间中介行成交，这就是“飞单”。表面上看，客户付出的费用减少了，但实际上风险很大。六、因户口问题引起的纠纷的解决办法。卖家卖房应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易，但会影响买家落户，如果买家买的是“学位房”，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解，对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定，否则不能达到买房的初衷。买家在户口问题上一定要防患于未然，予以充分重视。建议考虑以下三个办法：第一个办法是在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果卖家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高，法院可能只会支持其中一部分，所以对卖方的制约力不强。第二个办法可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前，卖家应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究卖家违约责任。买家可将尾款留得适当多一些，这样对卖家的制约会更大。第三个办法是约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任。这对卖家的约束会更大，如果买家买房的目的主要是为了落户，采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。常见二手房合同纠纷类型和解决方法就先介绍到这里，常见的二手房合同纠纷问题就是这些，如果人们遇到类似的问题，可以采用文章中介绍的方式来解决。当然自己如果无法解决二手房合同纠纷问题，那么还是请法律界专业的人士来帮忙，才能更好的保护个人的权益。二手房交易过程中只要双方都能遵循行业行规、法律法规等，就不容易发生合同纠纷问题。