第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法所称物业，是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。本办法所称物业管理，是指房地产开发企业依法选聘物业服务企业或者业主依法通过自治管理选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。第三条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。第四条物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，实现社会效益、经济效益、环境效益相统一。第五条县(市)、区人民政府(含济南高新区管委会)应当建立完善物业管理工作的监督管理体制和矛盾纠纷调处机制，研究解决与物业管理相关的重大问题。第六条市住房保障和房产管理局(以下简称市住房保障管理部门)负责全市物业管理活动的监督管理。各县(市)、区(含济南高新区)住房保障和房产管理部门(以下简称县(市)、区住房保障管理部门)负责本辖区内物业管理活动的监督管理。城乡建设、城管执法、公安、市政公用、质监、经济和信息化、物价等部门依据各自职责，做好与物业管理有关的监督管理工作。第七条街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召开物业管理项目联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷。社区居民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作，指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。第二章物业交付与前期管理第八条新建物业销售前，房地产开发企业应当依法选聘具有相应资质的前期物业服务企业。住宅项目总建筑面积三万平方米以下的、非住宅项目一万平方米以下的，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。第九条房地产开发企业应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同，制定临时管理规约，并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报市、县(市)住房保障管理部门备案。房地产开发企业应当使用市住房保障管理部门制定的前期物业管理合同和临时管理规约示范文本。房地产开发企业办理商品房预售许可申请或者现售备案时，应当提交经住房保障管理部门备案的前期物业服务合同和临时管理规约。第十条房地产开发企业在销售物业时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容，同时应当将临时管理规约向买受人明示，由买受人予以书面承诺。第十一条前期物业服务企业承接新建物业前，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备及物业服务用房等进行检查和验收，形成书面查验记录并加盖公章予以确认。现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形，书面通知房地产开发企业，房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验。物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。第十二条物业交付使用前，房地产开发企业应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)业主名册；
(五)其他应当移交的资料。前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。第十三条物业服务用房由房地产开发企业无偿提供，属全体业主共有，用于物业管理活动，不得擅自改变用途。房地产开发企业在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理区域内的物业服务用房一并申请登记，住房保障管理部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。物业服务用房应当按下列规定配置：
(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；
(二)应当满足水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。第十四条房地产开发企业应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续，并协助买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。第十五条物业在保修期之内出现质量缺陷，由房地产开发企业负责保修。新建物业实行质量保修金制度。房地产开发企业应当在新建物业交付前一次性缴存质量保修金。房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。保修期满后，物业质量保修金余额及孳息应当及时退还。物业质量保修金制度具体实施办法由市住房保障管理部门、市城乡建设部门制定。第三章业主自治管理第十六条一个物业管理区域内，全体业主组成一个业主大会，对物业管理区域内共有部分实施管理。物业管理区域的划分，应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上房地产开发企业开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；住宅区域与非住宅区域原则上应当划分为不同的物业管理区域。第十七条符合下列条件之一的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组建业主大会筹备组：
(一)业主入住面积比例达到百分之五十以上的；
(二)业主入住户数比例达到百分之五十以上的；
(三)自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。筹备组由业主代表和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会工作人员组成，房地产开发企业可以派员参加。筹备组中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。业主代表由业主自发推荐或者由街道办事处、乡(镇)人民政府组织推荐产生。筹备组应当自组建后七日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公示。第十八条筹备组履行下列职责：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法；
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。第十九条筹备组应当自组成之日起六十日内，组织召开首次业主大会，表决通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生首届业主委员会。第二十条依法选举产生的业主委员会应当按照议事规则定期召开业主大会会议，或者经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议。业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主委员会不按规定履行召开业主大会会议职责的，由街道办事处、乡(镇)人民政府责令其限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开业主大会会议。第二十一条业主大会依法履行下列职责：
(一)制定、修改业主大会议事规则及管理规约；
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(三)听取业主委员会工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
(四)选聘、解聘物业服务企业；
(五)筹集和使用物业专项维修资金；
(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)决定物业管理区域内的其他事项。业主大会决定前款所列事项可以采取会议表决、书面征求意见表决或者通过市住房保障管理部门设立的电子投票系统进行表决。第二十二条业主委员会由三人以上单数组成。业主委员会每届任期不超过五年，委员可以连选连任。业主委员会委员名单应当在物业管理区域内进行公示，公示期十天。第二十三条业主委员会应当自公示期满之日起三日内召开首次会议，推选主任、副主任和执行委员。第二十四条业主委员会应当在首次会议后，持街道办事处、乡(镇)人民政府签署的意见书及下列资料向县(市)、区住房保障管理部门备案：
(一)业主大会会议决议；
(二)业主大会议事规则；
(三)管理规约；
(四)业主委员会委员基本情况和联系方式；
(五)筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的情况。备案内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内将变更内容书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府和县(市)、区住房保障管理部门。第二十五条业主委员会应当履行下列职责：
(一)执行业主大会的决定和决议；
(二)组织召开业主大会；
(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
(五)组织并监督管理规约的实施；
(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集、续筹和使用，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；
(七)按照业主大会决议，监督管理本物业管理区域内的公共收益；
(八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
(九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
(十)业主大会赋予的其他职责。第二十六条业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，会议内容应当记录并存档。业主委员会会议作出的决定，应当由参会委员签字确认，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公示。业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。第二十七条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：
(一)拒不履行委员职责的；
(二)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；
(三)搭建违章建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；
(四)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。第二十八条业主委员会任期届满九十日前，应当组织召开业主大会进行业主委员会换届改选。业主委员会任期届满未能选举产生新的业主委员会的，或者业主委员会任期内委员人数不足总数的二分之一时，由街道办事处、乡(镇)人民政府指导组织换届改选。业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。第二十九条业主大会未能选举产生业主委员会的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织召开业主大会表决重大事项。第四章物业管理服务第三十条物业服务企业应当依法取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。物业服务企业提供物业服务应当实行项目经理责任制。项目经理信息应当在物业管理区域内向业主公示。从事物业管理的专业人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书；从事锅炉、电梯、消防、电气、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业资格。物业服务企业自行招用保安员的，应当依法向公安机关办理备案手续。第三十一条物业服务内容主要包括下列事项：
(一)管理和维护物业共用部位及共用设施设备；
(二)养护公共区域绿化；
(三)维护公共区域环境卫生；
(四)维护公共区域的秩序，协助管理物业管理区域安全防范等事项；
(五)对物业使用中的禁止行为进行劝阻、制止、报告；
(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理；
(七)保管物业档案和物业服务档案；
(八)其他约定的物业服务事项。第三十二条物业服务企业应当与业主委员会签订物业服务合同，对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修