什么是逾期交房？违约金怎么算？

买房，难免会发生开发商逾期交房的情况，土巴兔小编在这里给大家汇总一下逾期交房认定的情况以及法律上对逾期交房违约金等情况的处理：逾期交房是什么？逾期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。逾期交房的认定：1、除法律规定的不可抗力和在合同约定的开发商可以免责的原因外，在合同约定的交付时间没有取得建筑工程“竣工验收备案表”开发商肯定要按合同承担逾期交房的违约责任。2、如果出现法律规定的不可抗力和合同里约定开发商可以免责的原因.开发商却没有在合同约定的期限告知购房者，开发商同样要承担逾期违约责任。3、在交付房屋时.如果房屋没有达到合同约定的使用条件.购房者可以拒绝收房.有特别约定的，可以退房.没有约定的.就按开发商逾期交房处理，直至达到使用条件为止。4、购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款.有特别的约定.如果没有达到约定的条件.开发商承担逾期交房责任。确认逾期交房后，开发商应当承担继续履行、采取补救指施或者赔偿损失等违约责任，如果预售合同中约定了违约金的标准，则应按合同约定执行.合同没有约定的.按逾期履行天数依逾期贷款利息标准确定.合同中没有约定逾期交付房屋的.按照预期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。推荐阅读：交房要具备哪些条件交房的一般程序交房注意事项汇总交房最容易发生的十大悲剧

延期交房违约金标准详细解析

房价上涨迅速，导致了许多人都做了房地产的生意，大家都知道房地产一般都是先进行签约，然后再交房，在购买的时候都会签订的合同。但是，建筑的过程中难免出现问题，导致无法如期交房，那么，房地产商就会协商延期交房，延期交房是要赔偿一定违约金的。对于违约金的赔偿国家有相应的标准，而且在签订合同的时候也会说明，这里就为大家具体的解析一下延期交房违约金标准。延期交房违约金标准解析由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷因其数量多、涉及面广而成为近年来有关法院及仲裁机构受理的最主要的一类房地产纠纷案件。对于卖方来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个:一是违约赔偿;二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。买卖关系角度来说，买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款，也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此，如果将“合同履行后可以获得的利益”理解为净利益的话，买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本，包括分摊的购房款及利息损失。可见，所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。这种利益损失构成分析在实践应用中会碰到一个问题，即以目前有关政府部门发布的房屋指导租金为标准计算出来的房屋租金，普遍低于该房屋购房款的同期银行贷款利息，造成以指导租金计算的买方租金利益损失尚少于利息损失的情况。如果以市场租金为标准计算的租金利益损失仍少于利息损失的，这部分损失差额不应由卖方来承担，因为这部分损失差额是买方所受的交易的损失，与卖方延期交房没有相当的因果关系，换句话说，不论卖方是否按期交房，买方所受的这部分损失差额总是存在的。至于对过高的开发商延期交房违约金应当调整到什么程度，法律并无明文规定，从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述，实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的，也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院《解释(二)》(草案)关于以超过实际损失30%作为“过分高于”的标准，则每日万分之三仍有过高之嫌。现如今很多的房地产商都会出现延期交房的情况，所以我们在买房之前尽量协商好这方面的问题，以便日后出现延期的情况。一些比较知名的地产基本上都不会出现延迟的状况，只有偶尔因为一些不可避免的原因才会出现延期交房的事情。房地产商通常都会有一定的建房计划，在建房期间购买的房产多数都会比建成后便宜一些，但是也面临着延期交房的危险。