个人住房贷款风险防范及对策

房子是我们生活的重要组成部分，现在很多人都会选择房贷，为什么选择房贷，一方面它既可以给你带来生活的稳定，同时，它还可以缓解你一次性买房的压力，而房贷，它办理需要什么手续资料，它的利率又是怎样，它又会存在什么风险呢?关于这方面德认识，下面就让我们来对个人住房贷款的风险防范及对策做详细介绍吧。一、个人住房贷款的特点及风险特征个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：1.贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。2.贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。3.贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。4.贷款期限较长。人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。5.偿还方式特殊。相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息，利随本清;贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。二、个人住房贷款的风险隐患分析1.个人信用带来的风险。这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。担保人(即开发商)作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。2.欺诈行为带来的风险。这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。3.由银行自身操作带来的风险。随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。4.抵押物产权带来的风险。这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。5.抵押物处分引起的风险。这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：(1)执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。(2)变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。6.贷款条件风险。这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。7.其他不可抗力风险。其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回;其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险;其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。三、个人住房贷款风险防范对策1.狠抓项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到3个万无一失：即开发商资质信誉万无一失;按揭项目各项必备手续万无一失;抵押登记程序万无一失。首先，必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权，如：已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次，在进行项目初审时，尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书(须经省市建委年检)、财务报表、法人证明(或授权委托书)等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间，有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。最后，还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证，即我们通常所说的“5证”，以确保项目资料的完整性与合法性。人民银行于近期发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，今后房地产及房地产金融市场将进一步趋于规范，自有资金少、负债率高、开发手续不全的房地产开发企业很可能因无法获得贷款而导致资金链断裂形成项目烂尾，从而最终被淘汰出局。因此，按揭银行对开发商及项目的审查是抵押能否最终得以落实的关键，也是决定银行信贷资产质量能否得以保证的重要环节。2.加强内部管理，努力防范金融风险。在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。(1)加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。(2)完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。(3)重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理;对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。(4)提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。3.加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。此外，完善社会保障体制和房地产二级市场、建立个人诚信制度及发展个人住房贷款证券化等均是防范个人住房贷款风险的有力措施。相信大家通过上文对个人住房贷款的风险防范及对策的详细介绍，你也已经对个人住房贷款的风险防范及对策也有了大概的了解，是，随着社会政策的不断变化，购买房屋在一定程度依然存在一定的风险，如果你仍然对其存在困惑，不妨多多咨询关工作人员，从而对个人住房贷款的风险防范及对策有更深刻的了解。

住房公积金贷款政策2017

很多职工之所以愿意每个月都拿出一部分的金钱去购买住房公积金，并不是因为单位强制性要求职工购买，而是因为住房公积金可以申请到公积金贷款，这样在买房的时候人们不用承担着太大的经济压力，日后月供压力小一些生活压力自然能够得到有效的提高。再申请住房公积金贷款的时候要能留意相关政策，下面是小编介绍的住房公积金贷款政策2017。住房公积金贷款政策住房公积金发放比例1.支持购买90平方米(含)以下刚性需求住房22628户，占当年贷款发放户数的58.02%;2.支持住房公积金月缴存额低于月平均标准的中低收入职工购房贷款22735户，占当年贷款发放户数的58.29%;3.支持首套房贷款30694户，占当年贷款发放户数的78.7%。面对购房需求持续上升，公积金可贷资金持续减少的问题。南京住房公积金管理中心推出了“公转商”业务，研究出一套简化结算的“三方关系”模式。所谓“三方关系”，即首先，购房职工按照正常程序向贷款银行申请住房公积金贷款;然后，按住房公积金贷款规则向中心还款;最后，由中心按商业性个人贷款规则向贷款银行还款的模式;职工每月不增加还款负担。当公积金资金有结余时，中心只需对贴息贷款商贷部分做提前还款，即可回购贴息贷款为公积金贷款，操作简便。个人公积金贷款需要多长时间目前个人办理公积金贷款,从交表再到批准贷款就要3个星期左右的工作日,从贷款批下来到放贷还有三个星期左右的工作日,以上时间为一般情况下需要的时间!贷款额度借款人月计缴住房公积金额÷借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数(目前为0.425)×12(月)×实际可贷年限(男士：60周岁-现龄，女士：55周岁-现龄，最多可乘30年)比如在南京买房，个人最高能贷30万元，夫妻双方最高能贷60万元。提取公积金还商贷政策1、委托逐月提取还商贷适用情况：本市承办住房公积金业务的商业银行发放的商业性个人住房贷款所需材料：a.借款人及配偶身份证原件、《结婚证》原件;b.贷款还款账户凭证(即还款存折或还款卡);c.贷款银行出具的商业性个人住房贷款信息登记证明(贷款证明);d.人民银行出具的能反映具体贷款信息的借款人个人信用报告(明细版);e.商业贷款合同原件。f.相关规定的及管理中心需要查验的其他材料。办理条件：每个账户留存余额须不小于签订委托逐月提取还商贷协议时本缴存账户月缴存额的12倍;下列情况不能办理逐月还商贷：a.住房公积金贷款未结清的;b.商业性个人住房贷款本息已全部结清的;c.相关文件规定不予提取住房公积金归还个人住房贷款的情况。办理时间：申请委托逐月提取还商贷的职工应当在贷款银行登记贷款信息(贷款证明)后一个月内，到住房公积金归集业务承办银行服务网点(单位缴住房公积金的银行网点)申请签订委托逐月提取还商贷协议。办理程序：a.申请人到贷款银行办理商业性个人住房贷款信息登记并打印贷款证明;b.申请人携带有关材料前往本人住房公积金归集业务承办银行服务网点申请签订委托逐月提取还商贷协议办理相关业务。办理银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、南京银行、中信银行、招商银行、上海浦发银行、兴业银行、民生银行、平安银行、华夏银行、光大银行、江苏银行、广发银行、江苏紫金农商银行、邮储银行、北京银行、杭州银行等。2、柜面逐年提取还贷适用情况：未承办本市住房公积金贷款业务的商业银行(本地、异地)发放的商业性个人住房贷款或其他住房公积金管理机构(省公积金，铁路、省监狱、华东石油局等)发放的住房公积金贷款。所需材料：a.贷款合同;b.贷款证明;(贷款银行开具)c.身份证;d.主贷人不是本人提供结婚证;e.单位财务部门开具提取申请单(支票);f.人民银行出具的个人信用报告(明细版)。办理地点：备齐以上材料到单位缴住房公积金银行网点办理。(例：单位在建设银行大行宫网点缴存公积金就只能去此网点办理)3、柜面提取一次性还款或委托逐年、逐月归还住房公积金贷款适用情况：买房一年内可提取公积金还贷。住房公积金贷款政策2017如上，在申请住房公积金贷款的时候，每个城市对于贷款的条件要求都会不同，尤其是现在“限购令”的实施，许多城市都收紧了住房公积金贷款的要求，并不是你买了房子、符合住房公积金贷款的申请条件，就能够去申请到公积金贷款。在买房的时候能否申请到公积金贷款，还需要结合楼盘信息、贷款要求等方面因素来看。