商品房公摊面积如何计算？哪些不计入公用面积？

在购置商品房的过程中，我们会涉及到许多的专业名词，其中有很多就是围绕面积这个名词展开的，包括类似下文所说的商品房的公摊面积，以及小编今天没有提到的使用面积和购置面积，它们指代的都不一样，今天为大家说明的就是关于商品房公摊面积的计算方法以及技巧和注意事项，由此入手可以帮助我们避免因为不良的房地产开发商不合适的规则条款而导致的损失和麻烦问题。一、商品房公摊面积如何计算无论是高层还是多层，商品房都有公摊面积。可公摊到底摊了些什么?面积是如何计算的?小编就带大家仔细算算!公摊面积该占多大比例  公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，还有外墙、户与户之间的隔墙，按照墙占地面积的一半。  普通住宅的一般公摊比例：  多层：8%——15%  小高层：10%——20%  高层：15%——30%  在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。公摊面积如何计算  建筑面积=套内建筑面积+公摊面积  公摊面积=公摊系数*套内建筑面积  公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)  套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积  购房者如对面积认证有异议，应首先向开发企业或销售单位落实是否经过房产测绘部门的面积认证，如已通过认证，可到测绘大队查阅相关资料内容，否则应督促开发及销售部门到测绘大队办理房屋面积认证工作。 二、 哪些不计入公用面积  哪些面积不计入公用面积?即作为人防工程的地下室;高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层;利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋;与房屋室内不相通的房屋伸缩缝;活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。层高在2.2米以上的部位，按其外围水平投影计算面积;层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积;屋顶为斜面结构房屋，层高在2.2米以上部位，按其外围水平投影计算面积;层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积。挑楼、全封闭的阳台面积，按其外围水平投影面积计算;未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。一般来说，商品房的公摊面积都不是直接可以作为我们使用的面积，也就是说顾名思义，它是和其它的居住者一起共享的面积，所以在进行面积考量和计算的时候，我们应该关住商品房公摊面积这方面的数据，不要被不良的房地产开发商所蒙骗。除此之外，通过上文为还可以得知，公摊面积的计算也是要讲究合适合理技巧的，消费者朋友们可以综合具体的情况进行了解，或许可以由此达到更加满意的效果。

国家规定商品房公摊面积标准介绍

国家没有规定商品房的公摊比例。不要以为公摊面积越来越小，住房的舒适程度同公摊区域之间有一个直接的关系，原则上，公摊面积大是住宅，舒适度越高，但两座电梯建筑比一个的更好。那么国家规定商品房公摊面积标准具体是怎样的呢?其实，1995年9月8日建设部公布的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则对这个问题做了详细的规定。下面我们来看看这个问题。公用建筑面积分摊的原则在买房过程中，普通用户最不好掌握的就是问题，因此，首先得了解商品房公摊比例的基本原则：1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定。2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之各。3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。可分摊的公用建筑面积大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤所调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以用其它功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙用个墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用空间。售房单位自营、自用的房屋。其它购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售房单位的销(预)售商品房时，在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。建筑项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其它商品房未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋地土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加，应维持已结算的房价不变;面积减少的，售房单位应按实际售价退款。以上即是关于国家规定商品房公摊面积标准的简单介绍，相信大家看完之后应该知道的差不多了吧。目前，国家对商品房公摊面积没有明确规定必须在控制的范围内。一般多层住宅公摊面积约为10%〜13%，18层以下住宅型公摊面积约占13%〜15%，点式的楼盘公摊面积大多在15%〜17%，30层楼电梯住宅因为公摊面积数量的增加通常在25%左右。