商品房预购合同处理原则介绍

大部分的房地产建筑商为了提高商品房的销售量，会将一些商品房先放到市场上，让顾客进行预购。预购的商品房一般会比实际购买的商品房要便宜许多，但是在出现房产纠纷的时候也是比较麻烦的。在商品房上市之前，想购买的朋友在进行购买商品房的时候是需要签订一份合同的，这份合同被我们称之为商品房预购合同。下面我们来了解一下商品房预购合同的处理原则。一、处理原则在目前的房地产纠纷案件中，商品房预售合同纠纷占有相当大的比例。这类纠纷具有标的金额大、涉诉人数多、法律政策性强等特点，处理起来比较困难。从实践来看，商品房预售合同纠纷有价格纠纷、不能交付或不按期交付商品房纠纷、预售商品房转让纠纷、质量纠纷等，其中最常见的是价格纠纷和不能交付或不按期交付商品房纠纷。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则和方法。二、价格纠纷的处理商品房预售合同的投资数额大、履行期限长，所以，从商品房的开工建设到交付使用往往需要很长的时间。在这段时间内，可能会由于市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷。一方面，预售方常以建筑材料的价格上涨或房地产价格的上涨为由要求提高房价遭预购方的拒绝而形成纠纷;另一方面，预购方有时也会以房地产价格的下跌为由要求降低房价遭预售方的拒绝而形成纠纷。目前，商品房预售合同的价格纠纷占整个商品房预售合同纠纷的一半以上。由于法律对此尚没有明确规定，所以各地的处理方法不尽相同，有的按原合同的约定处理，有的按当事人分担风险的风险负担原则处理，有的按情势变更原则处理。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中对商品房预售合同的价格纠纷的处理作了原则性规定。我们认为，这个《解答》对处理《城市房地产管理法》施行之后的商品房预售合同的价格纠纷亦有一定的指导意义。由于商品房预售合同的价格纠纷的形成原因比较复杂，所以，我们认为，不可能按照一个固定的方法处理，而应当根据具体情况加以解决。商品房预售合同在处理的时候是需要根据投诉的数额和时间处理的，价格纠纷是比较难处理的，因为房价每天都在变更，有些房价涨的有些反转跌了，而市场的行情也是变化不定的。商品房在进行预售期间价格会比较低，虽然一直有争议，但依旧有很多人会在商品房预售之前付款购买。我们在签订商品房，预购合同的时候，要先看清楚上面的合同细则，不然很容易吃亏。

商品房预售合同生效条件

在房地产行业的交易过程中，我们会涉及到许许多多不同类型、不同作用对象以及不同效力的合同，它们根据角色的不同发挥的重要性也是不一样的，但是每一份合同都可以帮助我们保障自己的合法权益，因此都需要加以重视。比如今天分析的商品房预售合同，关于它生效的条件就包括了主体合格、意思表示真实、内容和形式合法这三个部分的内容。一、商品房预售合同生效条件品房预售合同的有效条件包括:主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在这些有效条件中,当事人的意思表示真实和内容合法并没有特殊之处,可以按照合同法的一般原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上,商品房预售合同有其特殊性。(一)商品房预售合同的主体必须合格商品房预售合同的主体双方为预售方和预购方。我国现有的法律、法规,对商品房预售合同的当事人双方都有条件的限制和要求。预售方应当具备的条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定,商品房预售合同的预售方应当具备下列条件:(1)预售方必须是经过批准设立,并在工商管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。但是,如果不具备房地产开发经营资格的企业,在《城市房地产管理法》施行之前,与他人订立了商品房预售合同,而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格,则可以认定合同有效;(2)预售方必须交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。但在《城市房地产管理法》施行之前,预售方没有取得土地使用权证书,但投入了一定的开发建设资金,进行了施工建设,并与他人订立了商品房预售合同,而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的,则可以认定合同有效;(3)预售方必须取得建设工程规划许可证,投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)预售方必须取得商品房预售许可证明。但在《城市房地产管理法》施行之前,预售方没有取得商品房预售许可证明的,而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的,则可以认定合同有效。2、预购方应当具有的条件。从理论上讲,预购方必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外,有两种情况:(1)根据《城市商品房预售管理办法》的规定,预售方向境外预售商品房的,应当提交允许向境外销售的批准文件;(2)根据人民法院在1993年《全国民事审判工作座谈会纪要》:“无当地户口的人购买城镇房屋,对于符合本地区房屋买卖法规规定的,可以认定买卖有效。”无当地户口的人买卖本地城镇房屋将取决于当地政府制定的房屋买卖法规。(二)商品房预售合同的形式必须符合法律的规定根据法律的有关规定,商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中,商品房预售合同一般采取标准合同的形式,具体条款由预售方事先拟定,主要内容包括:双方当事人的情况;预售商品房的基本情况(如商品房的坐落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等);预售商品房的价格及支付办法、期限;交付房屋的日期;违约责任及免责条件;纠纷的解决方式等。根据《城市房地产管理法》的规定,当事人订立商品房预售合同后,预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》亦规定:“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”虽然合同的重要性不言而喻，但是在实际生活中，还是有很多朋友明明事前签署的合同，但是真正发生纠纷的时候却依旧无法有效利用合同来保障自己的权益利益。原因可能是因为合同不符合规范，无法生效。比如上文举例的合同生效必须具备的三个因素——主体合格、意思表示真实、内容和形式合法，它们就是缺一不可的条件，也是需要大家明确学习对象。